Умный человек рассказывает неприятную для некоторых правду о московской недвижимости Москва превращается в мировой постиндустриальный мегаполис, живущий по своим законам. вице-президент Ассоциации строителей России и президент одной из крупнейших московских строительных корпораций Леонид КАЗИНЕЦ считает, что цены на жилье здесь расти не перестанут.
- Что влияет на рост цен на недвижимость в столице?
- Есть несколько факторов, влияющих на рост цен на недвижимость. Во-первых, себестоимость строительства действительно непрерывно растет. В марте московское правительство отменило один их понижающих коэффициентов, связанных с долей города в строительстве, и сразу стартовые условия захода на площадку для застройщика стали на 30 процентов дороже.
Во-вторых, все, кто имеет возможность поднять цены на услуги для строителей, это делают. Стоимость подсоединения к естественным монополиям, то есть к коммуникациям, выросла с ноября прошлого года на 100 процентов. Стоимость согласований также выросла. За все нужно платить и все нужно согласовывать. А могут и отказать. Причины? Нет электричества в этой части города, могут подключить только к электростанции на МКАДе. Таковы технические условия. Электричества действительно может не быть. Приходится прокладывать коммуникации, реконструировать питающие центры за свои деньги. А куда потом эти деньги будут вложены? В стоимость квартиры.
При росте цен на недвижимость выигрывают не строители, а те, кто контролирует необходимое для строительства. Их цены для застройщиков растут быстрее, чем цены на недвижимость.
- Застройщики жалуются, что владельцы «убитых» квартир в центре наживаются на тех, кто начинает расселять старые дома.
- Стоимость отселения в Москве обходится нам вдвое дороже, чем это было в прошлом году. С отселением вообще ситуация непростая. У компании есть контракт на дом, там живут люди. Мы предлагаем им новые благоустроенные квартиры в том же районе. На что они отвечают: «Нет, заплатите нам нашу цену за квадратный метр, а жилье мы сами себе найдем». И эти огромные деньги они требуют за коммуналки! Представьте себе такую ситуацию: мы потратили на отселение 5 миллионов долларов. В этом доме осталась одна квартира, владелец которой заявляет, что хочет за свою квартиру-коммуналку цену в два раза выше, чем продается новое жилье в этом районе. И вы с ним ничего не сможете сделать. Это его собственность. И она охраняется законом. Если не заплатить ему эти деньги, то дом просто нельзя снести. И бесполезно объяснять, что дом аварийный и не пригоден для жилья. Владелец в ответ заявляет, что переселится в дом напротив и будет снимать там квартиру, а новый дом компания все равно не построит, пока не выплатит сумму, которую он запросил. Вот пример из жизни: за приватизированный подвал площадью 80 квадратных метров мы недавно отдали пятикомнатную квартиру с ремонтом на Гоголевском бульваре.
- Так какова же на самом деле себестоимость квадратного метра в Москве? 300 долларов? 600?
- Сейчас себестоимость квадратного метра не 600 долларов, как многие думают, а 2500 долларов. И это не в элитных зданиях в Центральном округе. Это себестоимость недвижимости в районе метро «Щукинская». В центре эта цена кратно больше, учитывая те суммы, которые мы платим только за отселение.
- Не вступает ли в конфликт бурное строительство в городе со старой инфраструктурой (метро, дороги, школы, сады и т д.)?
- Нет никакого конфликта. Просто в свое время в инфраструктуру города вкладывали мало денег. Сейчас нужны большие вложения. А их можно сделать за счет новых абонентов, тех, кто собирается подключаться к коммуникациям и застраивать тот или иной участок. В советское время на развитии инфраструктуры не экономили, но за последнее время многое обветшало и устарело. Сейчас нужно это реконструировать и поддерживать в рабочем состоянии. Откуда брать деньги? Или дотировать за счет государства, и тогда это деньги налогоплательщиков. Или это можно делать за счет абонентов. Тогда действует тарифная политика. Это совсем другая ситуация. Третьего варианта нет. Но это политический вопрос. Для тех жителей Москвы, кто не очень много зарабатывает, оплата коммунальных платежей будет обременительной. Вопрос — что с этим делать? Видимо, им нужно отсюда уезжать. Я не хочу показаться совсем циничным, но Москва — очень дорогой город. Приходит человек и говорит: «Я зарабатываю 300 долларов и хочу жить в центре, на Арбате». Это невозможно! Это не его город.
- То есть Москва станет городом, в котором не будет учителей, врачей, продавцов хлеба?
- Москва переходит на коммерческие больницы и школы. Там и учителя, и врачи начнут зарабатывать очень хорошо.
Москва стала мегаполисом международного уровня. Здесь должны быть высокие цены. Вы же не пытаетесь купить в Лондоне булку за 12 копеек. Для того, чтобы здесь жить, нужно много зарабатывать. А чтобы зарабатывать на все это, нужно вкалывать. А вкалывать в нашей стране никто не хочет. И те, кто действительно вкалывает, везде живут очень хорошо.
- Какой станет Москва — город-офис плюс окраины-пригороды или город небоскребов, в которых не только располагаются офисы, но и живут люди?
- Столица не сильно изменится. Через три года она будет такая же, как сегодня. Только появится больше новых качественных домов. В центре никогда не будут строить небоскребы, потому что исторический центр столицы очень хорошо охраняется законом. Это не касается района Москва-Сити, который не входит в исторический центр Москвы.
- Как вы считаете, состоится ли программа недорогого жилья в нашей стране?
- Эта программа придумывалась политиками, а не строителями. Поэтому это не проект и не программа, а идеология. Идеологию нельзя рассчитывать или подвергать сомнению. Ее можно только поддерживать. Я поддерживаю эту светлую мечту, но за серьезную продуманную программу я этот проект не считаю. Как любая идеология, эта программа не осуществима и с реалиями ничего общего не имеет. Более того, с каждым новым шагом, с каждым новым законопроектом объемы строительства и ввода жилья неуклонно падают, а цены поднимаются. Потому что сделано все это без учета интересов строителей.
Сейчас грядет еще один абсурдный закон, в котором говорится, что у строителей на каждый проект должен быть предъявлен определенный размер собственного финансирования. Это противоречит здравому смыслу. Я не раз говорил на крупных совещаниях, что готов взять на себя ответственность за то, чтобы осуществить национальный проект. И знаю, как это сделать. Но совсем не так, как это делают сейчас. Я смотрю на этот проект не с точки зрения идеологии, а с точки зрения хорошо просчитанной бизнес-модели. Простая арифметика: для того чтобы к 2010 году построить 80 миллионов квадратных метров жилья, нужно за три года до этого распределить около 100 — 120 миллионов квадратных метров площадок. А в реальности получилось совсем по-другому. За 1-й квартал 2006 года было распределено около 7 миллионов квадратных метров под застройку. Это уже свершилось, этого уже не вернуть. За год распределят около 30 миллионов. Три года длится строительный цикл. Итого в 2009 году мы получаем около 25 миллионов квадратных метров жилья. С таким же успехом можно планировать, что через 6 лет в первый класс пойдет 30 школьников, при том что сегодня родилось только пятеро младенцев.
- Но ведь есть города, которые бурно строятся.
- Москва — безальтернативный город для проживания. Мы проводили исследования, сколько людей может и хочет купить квартиру в столице за 100 тысяч долларов. Их 40 миллионов человек.
- Как вы это выяснили?
- Выборка шла по России и СНГ среди людей, у кого сегодня есть активы в недвижимости и бизнесе в размере 200 тысяч долларов. Это может быть квартира в Ашхабаде, которая стоит 70 тысяч долларов, и бизнес ценою 50 тысяч долларов. Эти люди смогут занять еще 50 тысяч и переехать в Москву, купив здесь жилье за 200 тысяч. По БТИ вы увидите, что большая часть покупающих квартиры имеют регистрацию на проживание в столице, а это значит, что они не москвичи. А происходит так потому, что альтернатив Москве не существует. Если вы живете и работаете в США, то у вас есть возможность выбирать место жительства — Нью-Йорк, Филадельфия, Вашингтон, Чикаго, Лос-Анджелес, Майами, другие города. Много привлекательных мест. Из российских городов это только Москва и Питер. Причем в большей степени именно Москва. Только в начале 1990-х годов после перестройки западные компании начали открывать свои представительства в Санкт-Петербурге. Все тогда считали, что Питер будет центром России, воротами в Европу. Там хорошие транспортные потоки. Но город надежд не оправдал. Он, конечно, развивается, как и многие миллионники, но он никогда уже не будет первым.
- Почему? Вроде все как раз к этому идет.
- В этом случае начинает действовать культурологическая ситуация. Это очень интересный эффект. Если вы спросите любого бизнесмена, какие часы он носит, вам ответят — швейцарские. Хотя японцы делают часы не хуже.
Есть такой феномен — линия qwerty. Какие бы комбинации букв ни были более удобными, но на всех компьютерах останется линия qwerty. Такая же ситуация с Санкт-Петербургом и Москвой.
Единственное, что может спасти столицу от перенаселения, — это цены на недвижимость. Столица может стать менее привлекательным городом и из-за техногенных проблем. Когда транспортные пробки сделают жизнь здесь невозможной.
- И где порог этой «невозможности»?
- Это когда вы будете от Шаболовки до Кремля добираться 4 часа. И так каждый день. Метро? Но кто из состоятельных людей будет ездить на метро?
Новое поколение будет вынуждено бороться за право жить в этом городе. Москва — это город миллионеров. Если ты хочешь здесь жить, придется много зарабатывать. Москва формирует особенный жизненный ритм. Есть три способа купить квартиру в Москве. Первый — если у вас есть свои 100 метров в доме под расселение, вы можете использовать те незамысловатые способы, о которых я говорил ранее. Второй вариант — воспользоваться ипотечным кредитом. К своим 100 метрам докупить еще 20 и расплачиваться за них 20 лет. И третий способ — много зарабатывать. Но есть в этом и свой плюс: рост цен на московскую недвижимость делает богаче каждого москвича, у которого уже есть в собственности хотя бы один свой метр жилья.
Если цены на жилье здесь будут предельно высокими, то это защитит столицу. А если цены не будут предельно высокими, тогда Москва превратится в Дели или Мехико — ежедневный кошмар.
- Вы говорили об огромном количестве препон и проблем, с которыми сталкивается строительный бизнес. О косности чиновников, о чужаках, которые приходят на рынок и пытаются работать на нем по своим законам. Но есть же в этом деле что-то привлекательное, ради чего вы этим занимаетесь?
- Единственный привлекательный момент в российском бизнесе — это возможность жить в своей родной стране и при этом зарабатывать деньги. Больше никаких плюсов от бизнеса в России я не вижу. Скажу больше: миф о том, что рентабельность строительного дела в нашей стране очень высока, является большим заблуждением. Если за границей вы соберетесь реализовать строительный проект, на первом этапе вам будет достаточно небольшого начального платежа, так называемого down payment, за который вы приобретете землю. А затем банк с удовольствием профинансирует (в кредит) все остальные затраты. На Западе банковские деньги длинные и дешевые. В России банки очень неохотно идут на проектное финансирование. Проценты при этом гораздо выше, чем за границей. Требуется значительно больше первоначальных финансовых вложений. Поэтому доходность на собственные деньги (IRR) в России соизмерима с западными проектами. Чтобы поднять стомиллионный проект на Западе, вам потребуется down payment в размере 7 — 10 процентов от общей суммы, а в России — около 35 процентов. В итоге даже если в России общая заработанная сумма будет больше, с учетом всех затрат она вряд ли превысит на собственный капитал норму у девелоперов на Западе. Недаром многие российские структуры сегодня начинают заниматься инвестиционно-строительными проектами за рубежом. Уходят из России. У нас в стране и так почти ничего не производят. Строительство было последним благополучным сектором, где что-то создавали, и составляло до недавнего момента большой процент национального валового продукта государства.
Я не раз говорил своему сыну, чтобы он в будущем не занимался бизнесом. Лучше пусть развивается и реализует себя в науке, искусстве или спорте.
Бизнес здесь — это обмен неприятностей на деньги. И он выгоден ровно до тех пор, пока деньги будут компенсировать эти неприятности. В нашей стране это не работа, а стиль жизни. Во многом серьезный бизнес противопоказан счастливой жизни. Я уже прекратил заниматься любимым спортом, больше не прыгаю в составе своей парашютной команды. Все время уходит на то, чтобы заниматься корпорацией, развивать бизнес дальше.
Екатерина ДАНИЛОВА
|
